Investeringar innebär en risk. Produkter inom alternativa investeringar riktar sig endast till professionella investerare.
Av Natalie Westermark
Storebrand Fastigheter har fusionerats in i nya bolaget Storebrand Real Estate. Som filialchef i Sverige, kan du berätta om din roll och ditt team?
Ja, vi har som du säger renodlat bolagsstrukturen och samlat vår expertis inom investeringar och förvaltning i det nya bolaget. I Sverige bedrivs verksamheten som Storebrand Real Estate AS, filial Sverige, där jag är filialchef. Det nya bolaget skapar tätare samarbeten och mer tydlighet i våra ambitioner att ta en ännu större position på den nordiska fastighetsmarknaden. Syftet är att erbjuda institutionella och professionella investerare ett mer fokuserat och skalbart tillträde till nordiska fastighetsinvesteringar, samtidigt som vi behåller vår lokala närvaro.
På kort sikt innebär förändringen inga större skillnader för kunder, hyresgäster eller medarbetare. Det svenska teamet på 13 personer är väl sammansvetsat och vi fortsätter arbeta kundorienterat, med fokus på professionell leverans och tillväxt samtidigt som vi har kul på jobbet.
Om vi börjar med en tillbakablick, vad var det som lockade dig till att arbeta inom fastighetssektorn?
Efter avslutade ekonomistudier i Sverige flyttade jag till London för att jobba på en amerikansk investmentbank där mitt sektorfokus låg på energibolag. När jag efter några år bestämde mig för att flytta hem till Sverige igen så var det egentligen en tillfällighet att jag valde fastighetsbranschen, och nu drygt 20 år senare kan jag konstatera att jag är väldigt nöjd med det valet.
Under den här tiden har jag haft flera roller inom rådgivning, förvaltning, transaktioner och sedermera på ägarsidan med fokus på investeringar, fonder och kapitalresning. Branschen är tillräckligt stor för att det ska finnas mycket utvecklingsmöjligheter samtidigt som den är tillräckligt liten för att man ska kunna få en god överblick.
Jag tycker också att det är en väldigt social bransch där jag haft förmånen att lära känna många trevliga personer varav det är flera som jag även umgås med privat.
“Att omge mig med personer som kombinerar noggrannhet i siffror med förmågan att bygga goda relationer är väldigt stimulerande.”
Och vad tycker du allra bäst om med arbetet?
Det finns mycket att välja på, men det är intressant att vara en del av finansbranschen samtidigt som vi jobbar med en väldigt specifik underliggande tillgång. Det gör att det blir en spännande mix av finansiell och industriell kunskap. Ju längre man jobbar desto mer inser man att det går att lägga till nya lager av komplexitet vilket gör arbetet både omväxlande och ibland utmanande.
Utöver de traditionella fastighetsaspekterna är det intressant att fundera på hur större teman och trender kan tänkas påverka branschen som exempelvis hållbarhet, demografi, urbanisering, teknologi och inte minst geopolitik som är högaktuellt nu.
Det jag tycker allra bäst om är i det dagliga, att gå till jobbet för att driva igenom spännande projekt med kollegor och träffa intressanta personer i branschen, det sporrar oss varje dag. Vi håller ett högt tempo och kompletterar varandra med kompetenser inom allt från energiförbrukning, projekt, förvaltning och juridik i våra fastigheter till att ha en stark känsla för bra affärer på transaktionssidan. Att omge mig med personer som kombinerar noggrannhet i siffror med förmågan att bygga goda relationer är väldigt stimulerande.
Vilka fastighetssegment äger och förvaltar ni?
Vi har exponering mot de flesta fastighetssegment vilket inkluderar kontor, bostäder, handel, logistik, hotell och samhällsfastigheter. Eftersom vi förvaltar flera produkter så följer vi olika strategier vilket betyder att varje investering har en koppling till respektive strategi.
När vi utvärderar segment så gör vi övergripande analyser baserade på tematiska förutsättningar och trender som vi försöker få exponering mot för att maximera riskjusterad avkastning. Vi utgår sedan från varje fastighets egna meriter med en individuell analys och affärsplan samt uppföljning under förvaltningsskedet. Den enskilda fastighetens bidrag till portföljens helhet och mix av tillgångar i respektive produktportfölj är också viktigt.
“Att investera över hela Norden kan skapa ytterligare diversifiering och lägre korrelation genom att flera länder kombineras.”
Du är förutom filialchef också portföljförvaltare för Storebrand Nordic Real Estate fonderna (SNRE) I och II. Vad kommer man åt med en nordisk fastighetportfölj, jämfört med enbart investeringar på hemmamarknaden?
Det stämmer att Storebrand Real Estate i Sverige gradvis har utvecklats till en organisation som förvaltar flera fastighetsprodukter i flera länder. Utöver vår core portfölj SPP Fastigheter, förvaltar vi nu två nordiska fonder med core plus-risk. Med ett nordisk fokus kommer man givetvis åt en större marknad jämfört med att fokusera på enskilda länder, vilket skapar större möjligheter till diversifiering. Norden är en av Europas mest likvida fastighetsmarknader och brukar vara tredje störst i termer av transaktionsvolym.
Det finns både uppenbara skillnader och likheter mellan de nordiska länderna relaterat till fastighetsinvesteringar både kopplat till segment och delmarknader. Om man har förståelse för vad som driver respektive marknad så finns det goda möjligheter att skapa och genomföra bra affärer över tid samtidigt som risken kan justeras ner.
Att direkta fastighetsinvesteringar har en låg korrelation med andra tillgångsklasser som aktier och räntor är känt, men vi kan också minska korrelationen genom att mixa olika fastighetssegment där exempelvis bostäder och logistik uppvisar ett relativt lägre samband.
Att investera över hela Norden kan skapa ytterligare diversifiering och lägre korrelation genom att flera länder kombineras. Direkt fastighetsexponering mot en svensk-dansk portfölj har till exempel i vissa historiska tidsserier visat en lägre korrelation än en motsvarande svensk-amerikansk portfölj. Med andra ord kan vi öka den riskjusterade avkastningen genom att skapa nordiska fastighetsportföljer.
Kan du ge något exempel på ett förvärv i Norden som ni gjort den senaste tiden?
Vår senaste fond, SNRE II, etablerades i oktober 2025. På kort tid har fondens ursprungliga målstorlek överskridits vilket föranlett att vi nu höjt målet närmare fondens hard cap på 500 miljoner euro. Dessutom hade vi efter bara några månader investerat över 80 procent av investerbart kapital.
Jag kan nämna fondens senaste förvärv, en bostadsportfölj på 999 lägenheter i Helsingforsregionen. Investeringen består av 22 bostadsbyggnader fördelade på 13 friköpta fastigheter med en uthyrningsbar yta om 54 100 kvm. Det här förvärvet ger fonden och Storebrand Real Estate en tydlig närvaro och omedelbar skala på Finlands mest likvida och demografiskt starka bostadsmarknad. Kombinationen av stabila kassaflöden och möjligheter till värdeskapande passar fondens core plus strategi väl.
Det här är även ett exempel på hur vi bygger upp vår nordiska verksamhet, där Finland är en viktig marknad för oss. Förvärvet visar, tillsammans med tidigare förvärv i både Danmark och Finland, hur vi växer med hög kvalitet enligt vår strategi samtidigt som vi utvecklar vårt erbjudande i Norden.
Investeringsfokus för SNRE II skiftar nu till logistik och social infrastruktur med målet att fortsätta skapa en diversifierad nordisk fastighetsportfölj som tar följe på våra starkaste megatrender.
Om du får välja tre ledord som är de viktigaste för er vid förvärv av fastigheter, vilka är de?
Om jag ska sammanfatta vårt arbete kopplat till förvärv i tre ledord skulle jag säga affärsgenerering, riskanalys och genomförandekraft med ett övergripande fokus på hållbarhet.
Vi investerar alltid utifrån respektive produkts strategi, vilket sätter ramarna för geografi, segment och risknivå. Inom de ramarna är målet att skapa så hög totalavkastning som möjligt utan att ta fel typ av risk. Med dessa ingångsvärden är det första steget att skapa en pipeline av potentiella köp via både officiella säljprocesser men även via off-market diskussioner från våra respektive nätverk.
I våra riskbaserade förvärvsanalyser är avkastningskravet och driftnettot centrala. Det handlar om ränteläge, finansieringskostnader, och även om intäktssidan med förståelsen för hyresmarknaden samt driftskostnader och investeringar. Här har vi stor fördel av förvaltningskompentensen i teamet som inte bara hjälper till i analysen utan också medför en sömlös övergång från köp till ägande.
För att vara framåtblickande väger vi också in tematiska trender som exempelvis rör geopolitik, demografi, urbanisering och teknologi, helt enkelt för att investera där vi ser strukturell vind i ryggen. Hållbarhet är genomgående i alla våra analyser eftersom den påverkar flera av våra viktigaste värdeparametrar och är en central del av långsiktigt värdeskapande.
En annan parameter som jag vill lyfta fram är genomförandekraft, vilket handlar om att förvandla teoretiska analyser och utfall från due diligence-processer till ett underskrivet köpeavtal. Detta handlar om strategi, taktik, marknadsförståelse, transaktionserfarenhet och förhandlingskunskap vilket jag tycker vi är duktiga på i teamet.
“Vi ser ett tydligt samband där ESG-investeringar ger en positiv påverkan på fastighetsvärdet och gissningsvis har vi inte sett slutet på den resan.”
Ni arbetar mycket med hållbarhet inom er förvaltning, och jag utgår från att energieffektiva, certifierade byggnader värderas högre. Har du något exempel på något ni jobbar med nu i en fastighet för att hållbarhetsoptimera den?
Hållbarhet fortsätter att vara ett prioriterat område för oss där vi hela tiden ser över vårt klimatavtryck och systematiskt certifierar den tillgångsmassa som vi förvaltar. Vi följer noga kopplingen mellan värdeutveckling och graden av hållbarhetsnivå på fastigheter. Vi ser ett tydligt samband där ESG-investeringar ger en positiv påverkan på fastighetsvärdet och gissningsvis har vi inte sett slutet på den resan.
I Sverige är vi för tillfället mitt inne i digitaliseringen av hela SPP Fastigheters portfölj vilket är den största delen av vårt förvaltade bestånd. Det ger oss möjlighet att lättare övervaka och optimera driften i husen. Det kommer också bli ett bättre beslutsunderlag inför kommande arbeten med energieffektivisering.
Vi kartlägger nu också vår portfölj för att hitta relevanta nyckeltal, och i förlängningen åtgärder, för att förbättra den biologiska mångfalden i våra fastigheter.
“I tider av geopolitisk oro är det även en trygghet att vi som företag har funnits med under lång tid och har varit med om både upp- och nedgångar samt att vi har en långsiktig syn på verksamheten framåt.”
Vad skulle du säga är det som särskiljer er från andra fastighetsaktörer?
Vi har ju i grunden en försäkringsverksamhet i Norge och Sverige där vi förvaltar kapitalet kopplat till den verksamheten. Samtidigt erbjuder vi externa investerare att investera tillsammans med vårt försäkringskapital vilket skapar en intressegemenskap som vi uppfattar att våra kunder uppskattar.
Över tid har Storebrand AM byggt upp en verksamhet med ett betydande förvaltat kapital, över 1500 miljarder kronor, fördelat över olika tillgångsslag. Storleken och bredden med expertis inom allt från aktier och räntor till private equity, infrastruktur och fastigheter ger kunder möjlighet att enkelt kunna diversifiera sina portföljer under ett och samma tak. Det skapar goda förutsättningar för fortsatt tillväxt.
Inom fastigheter är vi nu över 80 anställda och vi har en bra spridning mellan Norge, Sverige och Danmark med väldigt god lokal kunskap vilket är viktigt för vår verksamhet. I genomsnitt har varje medarbetare 16 års branscherfarenhet vilket gör att vi har många års total fastighetserfarenhet i bolaget. Det är en fördel att vara del av Storebrands stora finansiella ekosystem som vi på ett effektivt sätt kan kombinera med vår specifika industriella fastighetskunskap.
Vår geografiska spridning passar också bra kopplat till vår nordiska strategi där vi är en naturlig partner för fastighetsinvesteringar och fastighetsförvaltning i Norden. I tider av geopolitisk oro är det även en trygghet att vi som företag har funnits med under lång tid och har varit med om både upp- och nedgångar samt att vi har en långsiktig syn på verksamheten framåt. Den generella ökning i intresse för fastighetsinvesteringar som vi ser nu från både existerande och nya investerare ligger väl i linje med våra tillväxtambitioner inom den nordiska fastighetsverksamheten.
Finns det några utmaningar framåt vad gäller fastighetsmarknaden för er, eller något som era investerare ser som ett hinder för att investera?
Det känns som att vi har varit igenom några år av turbulens och korrigering i fastighetsmarknaden där vi först nu börjar känna fast mark under fötterna. Till viss del är det ett annat landskap som vi ska navigera i, men i grunden är det samma riskanalys som ska göras. En tydlig utmaning framåt, både för oss och våra investerare, är osäkerheten kring det makroekonomiska läget och hur snabbt förutsättningarna kan förändras.
Innan toppen 2021/2022 drevs mycket värde av sjunkande yielder och låga finansieringskostnader. I dagens marknad är det i stället fastigheternas kassaflöden som står i fokus, vilket många investerare ser som viktigt för att vilja allokera kapital.
Det innebär att det blir mer fokus på fastigheternas driftnetto vilket betyder att gammal hederlig fastighetskunskap kommer i ropet igen. Man måste förstå hyresgästernas situation och betalningsförmåga för att kunna prognostisera och skapa hyrestillväxt framåt. Därtill behöver man hålla i kostnaderna och göra kloka investeringar som sänker driftskostnaderna och skapar värde.
För en professionell investerare som vill investera i alternativa tillgångsslag, vad kan man förvänta sig att en diversifiering med fastigheter kan tillföra sin portfölj?
Direktexponering mot fastigheter har traditionellt visat låg korrelation med aktier, räntor och även noterade fastighetsaktier vilket kan öka portföljdiversifiering och hålla nere volatiliteten. Fastigheternas koppling till KPI-indexering skapar ett inflationsskydd vilket är en specifik egenskap jämfört med flera andra investeringsalternativ.
Som jag var inne på tidigare kan man även inom fastighetssegmentet skapa ytterligare diversifiering genom att kombinera olika segment samt olika geografier.
Vi anser att en direkt fastighetsexponering har en naturlig roll att spela i en balanserad investeringsportfölj för att skapa diversifiering och därmed öka den riskjusterade avkastningen.
“Det låter som att vi har flera år framför oss med investeringar kopplade till resiliens vilket säkert kommer påverka fastighetsbranschen på flera sätt.”
Resiliens är ordet på mångas läppar idag på grund av det oroliga geopolitiska läget vi befinner oss i. Kan behovet av att bygga upp ett robust samhälle komma att påverka och utveckla, och kanske till och med tillföra nya segment inom fastighetssektorn på sikt?
Ja, det kommer det säkert att göra. Det låter som att vi har flera år framför oss med investeringar kopplade till resiliens vilket säkert kommer påverka fastighetsbranschen på flera sätt. Bland annat ska det fysiskt byggas nya typer av byggnader som kommer kräva både insatsvaror och kompetens.
Fastighetsägandet kommer passa olika aktörer från statliga till privata och det kommer säkerligen skapa investeringsmöjligheter som vi inte sett tidigare. Samtidigt kommer förmodligen redan existerande segment som exempelvis lager, lättindustri och samhällsfastigheter också påverkas.
Det är dessutom inte orimligt att tro att vi kommer se nya geografier spela en större roll framöver. I takt med att nya arbetstillfällen skapas i mindre orter kan det även komma ökande behov för både bostäder och lokal social infrastruktur såsom exempelvis skolor och vård.
Nu är vi i början av februari, vad ser du och dina kollegor fram emot under resten av det här året?
Vi har mycket att se fram emot. Efter en stark avslutning på förra året har vi startat det här året med en rivstart, så det känns om vi har bra momentum. Vi fortsätter att ta in nytt kapital till våra produkter från både existerande och nya kunder samtidigt som vi investerar i linje med de strategier som vi har.
Utöver transaktioner ska vi fokusera på den löpande förvaltningen inte minst nu när vårt bestånd vuxit och sträcker sig över flera länder. På det temat kommer vi även att fokusera på att stärka vårt nordiska samarbete. I fastighetsbranschen har vi även goda möjlighet att bygga relationer med kunder och branschkollegor på mässor och events kopplat till exempelvis MIPIM, INREV, Almedalen och EXPO REAL.
Jag kan också avslöja att teamet i Stockholm kommer att växa vilket vi gläder oss åt.
